재개발·재건축 필수 용어 정리 — 감정가부터 추가 분담금까지
재개발·재건축 공부를 하다 보면 벽에 부딪히는 순간이 있어요. 바로 용어입니다. 감정가, 권리가, 비례율, 분담금… 부동산 기사 한 줄 읽는데 모르는 단어가 세 개씩 나오더라고요. 그런데 공부해보니 재미있는 사실을 발견했어요. 이 용어들은 각각 외울 필요 없이, “내가 새 아파트를 받으려면 돈을 얼마나 더 내야 하지?”라는 질문 하나로 전부 연결되더라고요. 오늘은 그 연결고리를 따라가면서 같이 정리해봐요!
📌 오늘의 핵심 — 용어는 ‘계산 순서’로 외우자
딱 한 줄만 기억하면 됩니다.
| ① 감정가 | 내 헌 집의 평가 가격 |
| ② 비례율 | 사업의 수익성 성적표 (%) |
| ③ 권리가액 | 감정가 × 비례율 = 내가 인정받는 진짜 자산 |
| ④ 조합원 분양가 | 조합원이 새 아파트를 사는 가격 |
| ⑤ 추가 분담금 | 조합원 분양가 − 권리가액 = 내가 더 내야 할 돈 |
이제 하나씩 뜯어볼게요. 마지막에 실제 숫자로 계산 예시도 같이 해봐요.
1. 감정가(감정평가액) — 내 헌 집은 얼마짜리일까?
감정가는 사업 구역 안에 있는 내 집(토지·건물)을 감정평가사가 평가한 가격이에요. 정비사업에서는 이걸 ‘종전자산평가’라고도 부릅니다. “사업 전(종전)에 내가 가진 자산이 얼마냐”는 뜻이죠.
💡 중요한 포인트: 감정가는 보통 시세보다 낮게 나와요. 처음에 이걸 모르고 “내 집 시세가 5억인데 감정가가 3억밖에 안 나왔다니 손해잖아!”라고 화내는 분들이 많은데요, 잠시 후 나올 ‘비례율’과 세트로 봐야 하기 때문에 감정가만 보고 유불리를 판단하면 안 됩니다.
2. 비례율 — 이 사업, 남는 장사인가?
비례율은 정비사업의 수익성을 보여주는 지표예요. 공식은 이렇습니다.
비례율 = (사업 완료 후 자산 총액 − 총사업비) ÷ 사업 전 자산 총액 × 100
- 100% 이상 — 남는 장사. 조합원 자산이 그만큼 더 인정받아요.
- 100% — 본전.
- 100% 미만 — 사업성이 아쉬운 경우. 내 자산이 깎여서 인정돼요.
💡 그래서 “비례율 110% 단지”라는 기사가 나오면 “아, 사업성이 좋은 곳이구나”라고 읽으면 됩니다. 다만 비례율은 사업이 끝날 때까지 계속 변할 수 있는 추정치라는 점, 꼭 기억하세요. 공사비가 오르면 비례율은 내려갑니다.
3. 권리가액 — 내가 진짜 인정받는 금액
이제 앞의 두 개를 곱하면 권리가액이 나옵니다.
권리가액 = 감정가 × 비례율
새 아파트를 분양받을 때 내 헌 집 값으로 쳐주는 최종 금액이 바로 이거예요. 감정가가 3억이라도 비례율이 110%면 권리가액은 3억 3천만 원으로 올라가고, 비례율이 90%면 2억 7천만 원으로 내려갑니다. 아까 “감정가만 보고 판단하면 안 된다”고 한 이유가 이것 때문이에요.
4. 조합원 분양가 — 조합원은 얼마에 살까?
조합원 분양가는 조합원이 새 아파트를 받을 때 적용되는 가격이에요. 일반분양가보다 보통 10~20% 정도 저렴합니다. 조합원은 사업의 주인으로서 리스크를 함께 진 사람들이니, 그만큼 싸게 받는 거죠. 이 차이가 정비사업 투자의 핵심 메리트 중 하나예요.
5. 추가 분담금 — 그래서 얼마를 더 내야 하나?
드디어 마지막 퍼즐입니다. 추가 분담금은 새 아파트 가격에서 내 권리가액을 뺀, 내가 실제로 더 내야 하는 돈이에요.
추가 분담금 = 조합원 분양가 − 권리가액
반대로 권리가액이 조합원 분양가보다 크면 차액을 돌려받는데, 이건 ‘환급금’이라고 해요. (흔치는 않지만 사업성 좋은 구역에서 작은 평수를 신청하면 가능합니다.)
💰 실전 계산 예시 — 숫자로 한 번에 이해하기
가상의 재개발 구역, 빌라 한 채를 가진 A씨로 같이 계산해봐요.
| A씨 빌라 감정가 | 3억 원 |
| 구역 비례율 | 110% |
| 권리가액 | 3억 × 110% = 3억 3천만 원 |
| 84㎡ 조합원 분양가 | 5억 원 |
| 추가 분담금 | 5억 − 3억 3천 = 1억 7천만 원 |
즉 A씨는 내 빌라 + 1억 7천만 원을 내면 새 84㎡ 아파트를 받는 구조예요. 만약 같은 아파트의 일반분양가가 6억이라면? A씨는 1억 원 싸게 받은 셈이죠. 이 차이가 바로 정비사업의 매력입니다.
➕ 같이 알아두면 좋은 보너스 용어
- 프리미엄(피, P) — 매물 가격에서 권리가액을 뺀 웃돈. “피 1억”이면 권리가액보다 1억 비싸게 사는 거예요.
- 현금청산 — 분양 신청을 안 했거나 자격이 안 되면, 새 아파트 대신 감정가 기준으로 돈만 받고 나가는 것. 매수자에겐 최악의 시나리오라 지난 글에서도 강조했어요.
- 입주권 — 조합원이 새 아파트에 들어갈 권리. 관리처분인가 이후의 조합원 물건을 말해요.
- 분양권 — 일반분양 청약에 당첨돼 얻는 권리. 입주권과 세금·규제가 다르니 구분 필수!
- 이주비 — 이주·철거 기간에 조합원이 살 곳을 구하도록 빌려주는 돈. 보통 권리가액의 일정 비율로 무이자~저리 대출이 나와요.
- 일반분양가 — 조합원 몫을 뺀 나머지 세대를 일반 청약자에게 파는 가격. 이게 높을수록 사업 수익이 늘어 비례율이 올라갑니다.
❓ 공부하다 생긴 궁금증들
Q. 감정가가 낮게 나오면 무조건 손해인가요?
A. 아니에요. 구역 전체 감정가가 다 같이 낮으면 비례율이 올라가서 상쇄되는 구조예요. 중요한 건 ‘내 감정가의 절대값’이 아니라 ‘다른 물건 대비 상대적 평가’와 ‘비례율’입니다.
Q. 추가 분담금은 언제 확정되나요?
A. 관리처분계획인가 때 윤곽이 잡혀요. 다만 이후 공사비 인상 등으로 준공 때까지 바뀔 수 있어서, 요즘같이 공사비가 오르는 시기엔 여유 자금을 넉넉히 잡는 게 안전합니다.
Q. 매물 광고의 “피 5천”은 어떻게 해석하죠?
A. 권리가액에 5천만 원의 웃돈이 붙었다는 뜻이에요. 총 투자금은 대략 권리가액 + 프리미엄 + 추가 분담금으로 계산하면 됩니다.
오늘의 공부 마무리 ✍️
- ✅ 권리가액 = 감정가 × 비례율 — 감정가 하나만 보고 판단 금지
- ✅ 추가 분담금 = 조합원 분양가 − 권리가액 — 내가 더 낼 돈
- ✅ 총 투자금 감 잡기: 권리가액 + 프리미엄 + 추가 분담금
용어가 계산 사슬 하나로 쭉 이어지니까 생각보다 어렵지 않죠? 오늘 정리한 개념은 다음 글들에서도 계속 나올 기본기라, 이 글을 사전처럼 즐겨찾기 해두시면 좋아요. 실제 매물 검토 때는 감정가·비례율·분담금 추정치가 구역마다 다르니 반드시 조합·중개사를 통해 최신 수치를 확인하시고요. 다음에도 연관된 내용들 같이 공부하도록 하겠습니다.